Freitag, 7. Juli 2017

Grundstücksübertragung ohne öffentlich beglaubigte Vollmacht?

Am 09.06.2017 fand das 6. Symposium des Instituts für Notarrecht der Georg-August-Universität in Göttingen in Kooperation mit dem VorsorgeAnwalt e.V. statt. Dort warf der Notar Prof. Dr. Maximilian Zimmer (Wernigerode/Harz) die Frage auf, ob man Grundstücke auch mit einer privatschriftlichen Vorsorgevollmacht übertragen kann. Tatsächlich scheint dies möglich zu sein.

Im Ausgangspunkt ist eine Vollmacht formfrei nach § 167 Absatz 2 BGB:
§ 167 BGB Erteilung der Vollmacht
(1) Die Erteilung der Vollmacht erfolgt durch Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigenden oder dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung stattfinden soll.
(2) Die Erklärung bedarf nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sich die Vollmacht bezieht.
Das heißt, dass man ein Grundstück mit einer privatschriftlichen Vollmacht kaufen oder verkaufen kann, auch wenn der Kaufvertrag nach § 311b Absatz 1 BGB notariell beurkundet werden muss. Probleme bereitet dann nur das Grundbuchverfahrensrecht. Nach § 29 Abatz 1 GBO müssen die Eintragungsvoraussetzungen durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden.
§ 29 Absatz 1 GBO
(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
Dazu gehört auch der Nachweis der Vollmacht. Diese kann von der Betreuungsbehörde beglaubigt sein, von einem Notar beglaubigt sein oder von einem Notar beurkundet sein. (Die Beglaubigung bei der Betreuungsbehörde ist am günstigsten, die Beurkundung beim Notar kann in manchen Fällen auch sinnvoll sein. Dazu berät Sie Ihr VorsorgeAnwalt gern.)

Wenn es keine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Vollmacht gibt, muss für den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ein Betreuer bestellt werden, wenn der Vollmachtgeber geschäftsunfähig ist. Nun gibt es aber einen Trick, der die Betreuung verhindert: Der Käufer kann den Verkäufer aus dem Kaufvertrag auf Übereigung verklagen. Der Verkäufer kann diesen Anspruch anerkennen. Es ergeht ein Anerkenntnisurteil (§ 307 ZPO). Dieses ist eine öffentliche Urkunde und genügt daher den Anforderungen des § 29 Absatz 1 GBO. Nach § 894 ZPO gilt die im Auskunftsurteil tenorierte Willenserklärung als abgegeben.

Die Besonderheit im Zivilprozess ist § 51 Absatz 3 ZPO. Danach genügt eine privatschriftliche Vorsorgevollmacht zur Vertretung im Zivilprozess.
§ 51 ZPO Prozessfähigkeit; gesetzliche Vertretung; Prozessführung
(1) Die Fähigkeit einer Partei, vor Gericht zu stehen, die Vertretung nicht prozessfähiger Parteien durch andere Personen (gesetzliche Vertreter) und die Notwendigkeit einer besonderen Ermächtigung zur Prozessführung bestimmt sich nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts, soweit nicht die nachfolgenden Paragraphen abweichende Vorschriften enthalten.
(2) Das Verschulden eines gesetzlichen Vertreters steht dem Verschulden der Partei gleich.

(3) Hat eine nicht prozessfähige Partei, die eine volljährige natürliche Person ist, wirksam eine andere natürliche Person schriftlich mit ihrer gerichtlichen Vertretung bevollmächtigt, so steht diese Person einem gesetzlichen Vertreter gleich, wenn die Bevollmächtigung geeignet ist, gemäß § 1896 Abs. 2 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Erforderlichkeit einer Betreuung entfallen zu lassen.
Dieser Weg ist nicht der günstigste Weg. Günstiger ist es, wenn die Vorsorgevollmacht rechtzeitig öffentlich beglaubigt wird. Der Weg ist aber möglich, wenn andernfalls eine Betreuung eingerichtet werden müsste. Es gibt bisher leider noch keine Erfahrungen, wie die Gerichte damit umgehen.

1 Kommentar:

  1. Das Problem ist meiner unmaßgeblichen Ansicht nach die gleichzeitige Anwesenheit von Verkäufer und Käufer vor einer zuständigen Stelle gem. § 925 BGB. Der Trick hilft über die fehlende Auflassung nicht hinweg. Das Grundbuchamt dürfte, selbst wenn ein Anerkenntnisurteil ergehen würde, das Eigentum nicht umschreiben. Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung bleibt erforderlich.

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